
どうも、メカニックです!!
最近、ソーシャルレンディングや不動産投資型クラウドファンディング、さらには不動産投資のことを調べまくっている影響からか広告にやたらと「みんなで大家さん」が出てくるようになりました。
以前から名前は知ってはいましたが、今までがっつりと調べていなかったという。
ってことでこのタイミングでみんなで大家さんについて徹底的に調査。
特徴やメリット・デメリット・過去の行政処分のことまで詳しく紹介していきますよ。
また、この記事の動画VerもYouTubeで公開しています。
こちらのご視聴、チャンネル登録いただけますと幸いです。
みんなで大家さんに投資する価値はあるの??

長ったらしくて説明してもみなさんの時間を搾取するだけなので、まずは結論から。
自分はみんなで大家さんで投資は行いません。
投資する価値がないとは言いませんが、より魅力的な条件で投資できる事業者があるからです。
自分だったらみんなで大家さんではなく、より手軽にリスクを抑えて投資できるCREAL(クリアル)やCOZUCHI、Funds(ファンズ)、LENDEX、上場企業が運営しているRimpleやジョイントアルファ、プレファンで投資をします。
というか実際にそちらで投資をしています。
特はCOZUCHIは1万円から投資ができ、取り扱っているのはプロが厳選した不動産のみ。
元本割れは一件もありませんので投資した人全員が利益を出しています。
中には利回りが20%以上になった銘柄もあるんです。
しかも1/15から2/14までは下記リンクからの口座開設で…
1,000円相当のAmazonギフト券が貰えるキャンペーンも実施中。

ただし先着500名で終了となりますので、気になった方はすぐに申し込みしてください。
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みんなで大家さんとは??

ご存知ない方も多いと思いますので、まずはみんなで大家さんについて説明していきます。
みんなで大家さんは小額で不動産投資ができるサービスです。
出資金に対して賃貸利益を分配するしくみとなっています。
多く出資すればするだけ分配金が多くもらえるということですね。
通常、不動産投資といったら数千万~数億円という大きな資金が必要になってきますが、みんなで大家さんならば低資金から不動産投資を始めることが可能。
第一号案件は平成19年の9月にスタートしていますので、すでに15年以上の実績があります。
ちなみに運営会社は「みんなで大家さん販売株式会社」と「都市綜研インベストファンド株式会社」の2社。
みんなで大家さん販売株式会社が販売代理店で都市綜研インベストファンド株式会社が営業者です。
みんなで大家さん販売株式会社の会社概要は下記の通り。
住所 | 東京都千代田区麹町5丁目3番地 第7秋山ビルディング5階 |
---|---|
代表取締役社長 | 栁瀨 健一 |
資本金 | 1億円 |
社員数 | 56名 |
設立 | 19981年8月 |
みんなで大家さんの投資スキームは??

「みんなで大家さんがなぜ不動産に小口出資できるか」ですが、それは下記のスキームを利用しているからです。
これを見たらピンと来る人も多いでしょう。
そう、不動産特定共同事業法(不特法)を利用したスキームになっています。
みんなで大家さんと投資家が匿名組合契約をし、投資対象から得た利益を分配金として投資家に還元する仕組みです。
この不特法を利用したスキームは不動産投資型クラウドファンディングを行っている多くのサービスでも利用されています。
代表的なところを上げると…
などなど。
最近は新しいサービスがどんどんでてきています。
また、営業者も出資していることで投資家が優先出資、営業者を劣後出資として投資家のリスクを軽減している「優先劣後方式」採用しているところも同じ。
ただ、今ではこのスキームは特別珍しいことではありませんが、このスキームを利用して10年以上前からファンドの募集をしていることを考えるとパイオニア的存在といってもいいのかもしれません。
みんなで大家さんの評判をチェック
続いてみんなで大家さんの評判や口コミをチェックしてみました。
みんなで大家さんって一口100万円で想定利回り7%の元本割れ無しってCMやってるけどいいのか?
投資で元本割れ無しって言ってはいけないんじゃないのか?
金融商品取引法違反になるんじゃないのか?#みんなで大家さん #元本割れ #金融商品取引法違反— Abeたん(*`・ω・´) (@dicke5) February 28, 2022
みんなで大家さんって不動産投資に注目してます
悪い口コミも多いみたいなんだけど、どうなんでしょ〜— 飯島かさほ=秋田のまる子 (@Kasaho_writer) 2019年1月8日
「みんなの大家さん、怪しい!こんな利率がいいわけない!」論たまにみるけど、不動産投資で7%(税引き前)って特別よくないし、(不動産)クラウンドファンディングでも割とよくある利率だし。今はコロナでちょっと下がってるけどそれでも5,6%だし。それよりテレビCM打ち出したほうが不安を煽るわ
— ものさん (@monojin500) July 22, 2021
Gmailのプロモーションに「みんなで大家さん」というのが入ってました。
これ…
対象不動産のバナナ工場ですが、年間想定賃料3.5億円を床面1200㎡で割ると坪80000円/月!丸の内のオフィスの2倍を超えとるやないけ!鹿児島の工場なのに。。絶句するような内容だけどこれに投資しちゃう人いるんだろうな pic.twitter.com/3rJf31s4rP— 愛しの女子レーサー (@boatraceblog) 2018年5月6日
みんなで大家さん、という宣伝が、貯金感覚と銘打って、少し前からガンガン流れてくるけど、そのくらいだったら、REIT買うか、リートのインデックス投信とか買った方が安全で貯金感覚じゃないかな。
— めろん (@melon2001) July 17, 2021
投資をしようか検討している人もいましたが否定的な評判が多くありました。
特にバナナ工場の案件は坪単価が以上に高額という意見もありますね。
テレビCMを中心にプロモーションを積極的に行っているため、気になっている人は多い印象を受けます。
みんなで大家さんのメリット
続いて自分が思いついたみんなで大家さんで投資するメリットを整理していきたいと思います。
メリット1:元本割れは一件もなし

みんなで大家さんはサービスをスタートさせてから元本割れは一件もありません。
元本割れはだけでなく想定利回り以下になったことがないと公式サイトで公表しています。
10年以上運営しているにも関わらず、元本割れがないのは素晴らしい実績。
しかし、ネット上を見ると過去に分配金の支払いが遅延されたという情報があります。
公式で発表されている情報をそのまま信用していいのかは難しい部分があります。
メリット2:もちろん優先劣後システムを採用!!

スキームでも少し触れましたが、みんなで大家さんでは投資家が優先出資、営業者が劣後出資という優先劣後システムを採用しています。
営業者は2割ほどの所有権を取得するため、この範囲内で不動産の価格が下落したとしても投資家には影響がありません。
リスクを低減される工夫がされています。
メリット3:利回りが高い

みんなで大家さんのファンドを見ると利回りは7%前後です。
他の不動産投資型クラウドファンディングサービスの利回りは5%前後が多いので、やや高めの利回りになりますね。
仮に100万円投資したら税引き前で7万円ほどの利益を得ることができます。
メリット4:途中譲渡可能
投資を実行しても手数料を支払えば権利を譲渡ができます。
営業者へ譲渡する場合は出資額の3.0%相当額。
第三者へ譲渡する場合は出資額の1.0%相当です。
もし100万円出資していた場合はそれぞれ3万円と1万円となかなかの手数料にはなりますが、それでも解約できるというのは投資家にとって大きなメリット。
途中譲渡ができない事業者も多い中、これは良心的な設定です。
みんなで大家さんのデメリット
メリットの次はデメリットを見ていきましょう。
デメリット1:最低投資金額が100万円から
まずはじめに気になったのは最低投資金額。
みんなで大家さんでは100万円からしか投資できません。
確かに不動産投資は100万円という少ない資金ではできないので、そう考えればメリットはあるのかもしれませんが、初心者がいきなり100万円を出すというのはかなり度胸がいると思います。
ちなみに他社を見ると1万円から投資できるところばかり。
ファンズ株式会社が運営するFunds(ファンズ)は不動産投資型クラウドファンディングではなく貸付投資ではありますが、たった1円から投資ができます。
そう考えると100万円という数字は高めに設定されていると言わざる終えません。
デメリット2:運営会社が上場していない

みんなで大家さんはすでに10年以上運営していますが、運営会社は上場していません。
上場企業の場合は自社の株式が市場で売買されているので、何か問題があると株価が下落します。
これにより健全な運営をしなければいけないという抑制機能が働くんです。
つまり、上場会社 = 信用できる会社という方程式が成り立ちます。
みんなで大家さんの場合は上場会社ではありませんので、信用力という部分を見ると少し低いかなという印象があります。
デメリット3:過去に行政処分を受けている

みんなで大家さんで一番心配なのが過去に行政処分を受けていることです。
内容は営業者の都市綜研インベストファンド株式会社による31億円の過大計上。
これにより60日間の業務停止処分を受けています。
その後、資金調達をしたので現在の運営は問題ありませんがやはり行政処分を受けるというのは投資家として心配になりますよね。
投資型クラウドファンディングでは行政処分を受けた後でいろんな問題が発覚しているサービスも多いです。
今後もこういうことがなければいいのですが。。
デメリット4:元本は保証されていない
これはわざわざ言わなくてもわかると思いますが、みんなで大家さんはざっくりいうと不動産投資になるので元本は保証されていません。
運用がうまくいかなければ損失を被る可能性があります。
投資家のリスク低減のために優先劣後システムを採用していますが想定外に不動産の価格が急落した場合、補うことはできません。
リターンがあればリスクがあるということをしっかりと認識しましょう。
デメリット5:ネットだけで完結しない
個人的に残念だと思ったのはみんなで大家さんはネット上で全て完結しないところ。
会員になるには資料請求しなくてはいけません。
今は会員登録から投資まで全てネット上でできる不動産投資型クラウドファンディングが主流なので、みんなで大家さん一昔前のシステムといった感じです。
みんなで大家さんは儲かるのか??

先ほども言ったようにみんなで大家さんは投資になるので確実に儲かるわけではありません。
一応シミュレーションを簡単に紹介すると、100万円を利回り7%の案件に5年投資して、予定通りの運用が行われると、上記のようになります。
年6回の分配金を5年間得られ、合計35万円の分配金が得られます。
あくまでシミュレーション結果ですので、参考程度にしてくださいませ。
みんなで大家さんのまとめ
では最後にみんなで大家さんの情報をもう一度まとめます。
- 実績は10年以上
- 元本割れは一件もなし
- 解約が可能
- 最低投資金額が100万円から
- 優先劣後システムを採用
- 利回りは7%前後と高め
- 過去に行政処分を受けている
10年以上元本割れがないというのは非常に評価できます。
しかし自分としては投資初心者にはおすすめしません。
やはり最低投資金額が100万円と高いですし、過去に行政処分を受けているのはひっかかります。
100万円投資するなら、上記で紹介したCREALやRimple、ジョイントアルファ、大家.com、COZUCHIなど複数のサービスで投資することをお勧めします。
数年前と違って、今は不動産投資型クラウドファンディングの選択肢は非常に多いので、まずは他社から低額から始めるのがいいと思いますよ。
個人的には1万円から魅力的な物件に投資できるCOZUCHIが一押しです!!

2023/2/14までは下記リンクからの口座開設で1,000円相当のAmazonギフト券がもらえるキャンペーンを実施しているので、この機会に登録だけでもしておきましょう。
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だれでもコツコツと資産運用できる新しいサービスがスタートしました。
その名はFunds(ファンズ)です。
Fundsはソーシャルレンディングの仕組みを使った社債”風”の資産運用方法で、たった1円から信頼度の高い企業にお金を貸して利息を受け取ることができます。
しかも、優待付きの案件も多く、アマゾンギフト券がプレゼントされるキャンペーンも定期的に開催。
投資経験に関係なくだれでも同じパフォーマンスを出せる画期的なサービスですよ。
もちろんサービスをスタートさせてから、遅延や元本割れは一件もありません!!
スマホ一つで簡単に利用できるので、興味がある方はチャレンジしてみましょう。
さらに詳しく知りたい方は下記記事を合わせてご覧ください。
たしかに5年縛りはリスクが高いけど高い利回りは魅力。昔からここは怪しい怪しいと言われ続けているけれど、処分もあったとはいえ5年前10年前から怪しいと言われ続けいまだに元本割れなしが続いているまま今に至るのはすごいことなんじゃないの?たまたま?今でさえ同じくらいの利回りの他社の商品増えてきたけど、3,4年前まではみんなの大家さんくらいしかなかったよね。だったら5年前に投資しててもよかったと思うけどそしたら怪しいと言われ続けてた中で7%の利回りで償還してた。これまでに他に破綻したいかにも怪しい会社のほうがいかにも怪しいけどここはそこまで怪しい感じはしないけど怪しいと言われ続けて元本割れなく何年も経過してるのは事実。
安愚楽牧場は30年、だまし続けてました。
みんなの大家さんだけは、永久に詐欺的な破綻しないなんて有るんでしょうかね。
まだ勝ち逃げできる状況なのかも知れませんが、CM打ったり、芸能人使い始めたら終わりに向かう兆しな気がするけど、現状はどうなんでしょう、気になります。
自分も投資していないのでなんとも言えないのですが、スキーム的には健全だと思います。
ただ、利回りが高いので物件の選定についてはシビアにならざる負えないかと。
今はクラファンがあるので個人的にはそちらで投資しています、
坪80000円/月のバナナ工場ってあり得ないでしょう。
資金を集める時はうんとコストを盛って、
物件を安く取得したあとの差額の莫大な資金の流れはいずこに。
検察当局が動き出した時にはすでに回収不能になっているのが過去の巨額●●事件の世の常。
最近やたらと派手に広告を出しているのが気になります。もしかして経営が悪化していて、新しい出資者を沢山集めて自転車操業しているのではないかと勘繰ってしまいます。
内部の状況はわかりませんが、最近露出が増えているのは間違い無いですね。
10年以上前から怪しい怪しいと言われ続けながら
最低投資100万以上とはいえ元本割れや償還できずなどなくて
配当も償還もされ続けているって逆にどうなの?
5年縛りは確かに厳しいけど
値上げが続き続ける今の社会では逆に救世主のような気が
確かに怪しい気はするけど
利回り数字だけなら他の会社のファンドでもたくさんあるから
いくらCMなど露出多くなったからといって
怪しいとは言えないんじゃないの?
10年前から認知してるけど怪しい怪しいと
言われ続けながらここまで何の問題もなく
配当償還されてるのだから10年前に
投資しとけばよかったと思うけどね
ご意見ありがとうございます。
記事内でも言っている通り、現在は他にも様々なサービスが出てきましたので、選択肢が増えている状況です。
分散投資も大事になりそうですね。
細かいデメリット等をあげられていますが、一番気になるのは
胡散臭いということでしょう。
バナナ工場の例にもあるように本当に不動産で収益をあげられているのか、という点が信用できません。
過去の分配金は後の案件の投資分で賄っているとの見方もあり、いずれ破綻するのではと懸念しています。
どうせなら、この点にもっと踏み込んでもらえたらと思います。
コメントありがとうございます。
自転車操業かどうかというのは外側からかわかりませんし、確証がないと踏み込めない領域(意見を言うべきではない)です。
ご理解いただけますと幸いです。
タコさんはお腹がすくと自分の足をもぐもぐ食べ始めるんだってさ。
??
成田シリーズと称する商品は1号から13号まで分割されて販売されており、すでに莫大な募集金額となっていますが、現場は未だ整地段階のようで竣工はまだまだ先のようです。商業テナントの集客も始まっていないのではないのではと思います。
このような中で1号から13号までの膨大な口数に7%の配当をどこから捻出しているのでしょうか。号が増して行くにつれ募集口数が増えているのは新規募集のなかから既存募集済みの口数の配当をしている自転車操業ではないかと私見ながら思慮します。
自転車操業と思う。
1,利率が他の不動産小口化商品と比べて際立ってきている。
物件の○キングダムの口コミを見て、流行ってそうでもない。
都内マンション、ビルより黒字?
2,転職口コミにも自転車操業それらしき記述あり。
3,広告が他と比べて顕著に多い。
住友不動産サーフですら撤退したというに凄すぎる。
4,過去のアーバンアスカ、安愚楽牧場などの例の動きに似ている。