どうも、メカニックです!!
最近、ソーシャルレンディングや不動産投資型クラウドファンディング、さらには不動産投資のことを調べまくっている影響からか広告にやたらと「みんなで大家さん」が出てくるようになりました。
以前から名前は知ってはいましたが、今までがっつりと調べていなかったという。
ってことでこのタイミングでみんなで大家さんについて徹底的に調査。
特徴やメリット・デメリット・行政処分のことまで詳しく紹介していきますよ。
また、この記事の動画VerもYouTubeで公開しています。
こちらのご視聴、チャンネル登録いただけますと幸いです。
【運営者おすすめのソーシャルレンディング】
みんなで大家さんに投資する価値はあるの??
長ったらしくて説明してもみなさんの時間を搾取するだけなので、まずは結論から。
自分はみんなで大家さんで投資は行っていません。
理由は簡単で、より魅力的な条件で投資できる事業者があるからです。
自分だったらみんなで大家さんではなく、より手軽にリスクを抑えて投資できるCREAL(クリアル)やCOZUCHI、Funds(ファンズ)、ヤマワケエステート、上場企業やそのグループ会社が運営しているRimpleやFunvest、プレファン、72CROWD、ジョイントアルファで投資をします。
特にクリアルはプロが厳選した不動産のみしか取り扱っておらず高利回りのファンドを連発しています。
今大人気のサービスです。
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みんなで大家さんとは??
ご存知ない方も多いと思いますので、まずはみんなで大家さんについて説明していきます。
みんなで大家さんは小額で不動産投資ができるサービスです。
出資金に対して賃貸利益を分配するしくみとなっています。
多く出資すればするだけ分配金が多くもらえるということですね。
通常、不動産投資といったら数千万～数億円という大きな資金が必要になってきますが、みんなで大家さんならば低資金から不動産投資を始めることが可能。
第一号案件は平成19年の9月にスタートしていますので、すでに15年以上の実績があります。
ちなみに運営会社は「みんなで大家さん販売株式会社」と「都市綜研インベストファンド株式会社」の2社。
みんなで大家さん販売株式会社が販売代理店で都市綜研インベストファンド株式会社が営業者です。
みんなで大家さん販売株式会社の会社概要は下記の通り。
| 住所 | 東京都千代田区麹町5丁目3番地 第7秋山ビルディング5階 |
|---|---|
| 代表取締役社長 | 栁瀨 健一 |
| 資本金 | １億円 |
| 社員数 | 56名 |
| 設立 | 19981年8月 |
みんなで大家さんの投資スキームは??
「みんなで大家さんがなぜ不動産に小口出資できるか」ですが、それは下記のスキームを利用しているからです。
これを見たらピンと来る人も多いでしょう。
そう、不動産特定共同事業法(不特法)を利用したスキームになっています。
みんなで大家さんと投資家が匿名組合契約をし、投資対象から得た利益を分配金として投資家に還元する仕組みです。
この不特法を利用したスキームは不動産投資型クラウドファンディングを行っている多くのサービスでも利用されています。
代表的なところを上げると…
などなど。
最近は新しいサービスがどんどんでてきています。
また、営業者も出資していることで投資家が優先出資、営業者を劣後出資として投資家のリスクを軽減している「優先劣後方式」採用しているところも同じ。
ただ、今ではこのスキームは特別珍しいことではありませんが、このスキームを利用して10年以上前からファンドの募集をしていることを考えるとパイオニア的存在といってもいいのかもしれません。
みんなで大家さんのファンド
どんなファンドがあるかというと想定利回りは7%ほど。
運用期間は3年から5年が多いです。
物件は成田空港周辺の開発プロジェクトやホテル、ビルなど、バラエティに富んでいます。
みんなで大家さんの評判をチェック
続いてみんなで大家さんの評判や口コミをチェックしてみました。
みんなで大家さんって一口100万円で想定利回り7%の元本割れ無しってCMやってるけどいいのか？
投資で元本割れ無しって言ってはいけないんじゃないのか？
金融商品取引法違反になるんじゃないのか？#みんなで大家さん #元本割れ #金融商品取引法違反— Abeたん(*｀･ω･´) (@dicke5) February 28, 2022
「みんなで大家さん」というポンジスキーム臭半端ない不動産投資には注意しましょう。想定利回り7%とか簡単に出せるわけないだろ。
— masa (@masamid99) February 2, 2023
「みんなの大家さん、怪しい！こんな利率がいいわけない！」論たまにみるけど、不動産投資で7%（税引き前）って特別よくないし、（不動産）クラウンドファンディングでも割とよくある利率だし。今はコロナでちょっと下がってるけどそれでも５，６%だし。それよりテレビCM打ち出したほうが不安を煽るわ
— ものさん (@monojin500) July 22, 2021
みんなで大家さん
昨年末も分配金振り込まれています先月は2.8万円程度ですね✨不動産クラファンのキャピタルゲイン型などは運用後に一括分配金振り込みが多いですが、2ヶ月に1度分配金の出る「みんなで大家さん」は給与感覚で使いやすいです☺️利回り7%で高配当株よりも利回り高く設定されてますね！ pic.twitter.com/c2D5VfgjBD— ナマケモン日米個別株×みんなで大家さん (@namake_moon) January 1, 2024
最近話題でCMでも見かける
『みんなで大家さん』
嫌な予感がします！！⚠️☠️
年利7%とても維持できるとは
思えないし、それ以上に何か引っかかるんだよな⚠️☠️米国製薬会社
配当利回り6.32%✨
みんなでファイザーしてた方が
安全に思える笑 pic.twitter.com/oStc4Mj2Hm— トラネコ@配当金で生活することが目標です！ (@FIRE60028219) March 3, 2024
みんなで大家さんで検索してみたらヨイショしてるサイトだらけで驚いた。不動産投資したかったら普通に証券会社でREIT投資信託を買えばいいのに。大体こういう事業参加の形の投資って暗号資産と同じ雑所得で税金メチャ高いんだよね。投資信託なら上限20%なのに。つまりヨイショサイトは自作自演文字数
— へびいちご@に平和を (@hebiichigo12) January 27, 2023
投資をしようか検討している人もいましたが否定的な評判が多くありました。
高い利回りを怪しがっている人が多いようです。
テレビCMを中心にプロモーションを積極的に行っているため、気になっている人は多い印象を受けます。
みんなで大家さんのメリット
続いて自分が思いついたみんなで大家さんで投資するメリットを整理していきたいと思います。
メリット1：元本割れは一件もなし
みんなで大家さんはサービスをスタートさせてから元本割れは一件もありません。
元本割れはだけでなく想定利回り以下になったことがないと公式サイトで公表しています。
10年以上運営しているにも関わらず、元本割れがないのは素晴らしい実績。
しかし、ネット上を見ると過去に分配金の支払いが遅延されたという情報があります。
公式で発表されている情報をそのまま信用していいのかは難しい部分があります。
メリット2：もちろん優先劣後システムを採用!!
スキームでも少し触れましたが、みんなで大家さんでは投資家が優先出資、営業者が劣後出資という優先劣後システムを採用しています。
営業者は2割ほどの所有権を取得するため、この範囲内で不動産の価格が下落したとしても投資家には影響がありません。
リスクを低減される工夫がされています。
メリット3：利回りが高い
みんなで大家さんのファンドを見ると利回りは7%前後です。
他の不動産投資型クラウドファンディングサービスの利回りは5%前後が多いので、やや高めの利回りになりますね。
仮に100万円投資したら税引き前で7万円ほどの利益を得ることができます。
メリット4：途中譲渡可能
投資を実行しても手数料を支払えば権利を譲渡ができます。
営業者へ譲渡する場合は出資額の3.0%相当額。
第三者へ譲渡する場合は出資額の1.0%相当です。
もし100万円出資していた場合はそれぞれ3万円と1万円となかなかの手数料にはなりますが、それでも解約できるというのは投資家にとって大きなメリット。
途中譲渡ができない事業者も多い中、これは良心的な設定です。
みんなで大家さんのデメリット
メリットの次はデメリットを見ていきましょう。
デメリット1：最低投資金額が100万円から
まずはじめに気になったのは最低投資金額。
みんなで大家さんでは100万円からしか投資できません。
確かに不動産投資は100万円という少ない資金ではできないので、そう考えればメリットはあるのかもしれませんが、初心者がいきなり100万円を出すというのはかなり度胸がいると思います。
ちなみに他社を見ると1万円から投資できるところばかり。
ファンズ株式会社が運営するFunds(ファンズ)は不動産投資型クラウドファンディングではなく貸付投資ではありますが、たった1円から投資ができます。
そう考えると100万円という数字は高めに設定されていると言わざる終えません。
デメリット2：運営会社が上場していない
みんなで大家さんはすでに10年以上運営していますが、運営会社は上場していません。
上場企業の場合は自社の株式が市場で売買されているので、何か問題があると株価が下落します。
これにより健全な運営をしなければいけないという抑制機能が働くんです。
つまり、上場会社 = 信用できる会社という方程式が成り立ちます。
みんなで大家さんの場合は上場会社ではありませんので、信用力という部分を見ると少し低いかなという印象があります。
デメリット3：過去に行政処分を受けている
みんなで大家さんで一番心配なのが過去に行政処分を受けていることです。
内容は営業者の都市綜研インベストファンド株式会社による31億円の過大計上。
これにより60日間の業務停止処分を受けています。
その後、資金調達をしたので現在の運営は問題ありませんがやはり行政処分を受けるというのは投資家として心配になりますよね。
投資型クラウドファンディングでは行政処分を受けた後でいろんな問題が発覚しているサービスも多いです。
今後もこういうことがなければいいのですが。。
追記
残念ながら2024年6月に「みんなで大家さん」の運営企業に対して大阪府と東京都が30日間の業務の一部停止を命じました。
成田空港周辺の開発プロジェクトの計画に変更があったにも関わらず出資者に説明を怠ったということです。
デメリット4：元本は保証されていない
これはわざわざ言わなくてもわかると思いますが、みんなで大家さんはざっくりいうと不動産投資になるので元本は保証されていません。
運用がうまくいかなければ損失を被る可能性があります。
投資家のリスク低減のために優先劣後システムを採用していますが想定外に不動産の価格が急落した場合、補うことはできません。
リターンがあればリスクがあるということをしっかりと認識しましょう。
デメリット5：ネットだけで完結しない
個人的に残念だと思ったのはみんなで大家さんはネット上で全て完結しないところ。
会員になるには資料請求しなくてはいけません。
今は会員登録から投資まで全てネット上でできる不動産投資型クラウドファンディングが主流なので、みんなで大家さん一昔前のシステムといった感じです。
みんなで大家さんは儲かるのか??
先ほども言ったようにみんなで大家さんは投資になるので確実に儲かるわけではありません。
一応シミュレーションを簡単に紹介すると、100万円を利回り7%の案件に5年投資して、予定通りの運用が行われると、上記のようになります。
年6回の分配金を5年間得られ、合計35万円の分配金が得られます。
あくまでシミュレーション結果ですので、参考程度にしてくださいませ。
みんなで大家さんのまとめ
では最後にみんなで大家さんの情報をもう一度まとめます。
- 実績は10年以上
- 元本割れは一件もなし
- 解約が可能
- 最低投資金額が100万円から
- 優先劣後システムを採用
- 利回りは7%前後と高め
- 過去に行政処分を受けている
10年以上元本割れがないというのは非常に評価できます。
優先劣後方式を採用しており、解約もできる点も大きなメリットです。
最低投資金額が100万円と高いですし、過去に行政処分を受けているのはひっかかりますが、現時点では問題なく運用されていますので、少し気になった方はとりあえず資料請求してみてもいいかもしれません。
ただ、100万円投資するなら、上記で紹介したヤマワケエステート、ジョイントアルファ、プレファン、COZUCHIなど複数のサービスでリスク分散しながら投資することをお勧めします。
数年前と違って、今は不動産投資型クラウドファンディングの選択肢は非常に多いので、まずは他社から低額から始めるのがいいと思いますよ。
個人的には魅力的な不動産に投資できるクリアルが一押しです!!
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期間が短いので興味のある方は急いでくださいね。
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是非このお得な期間にFundsでの投資を始めてみてください。
さらに詳しく知りたい方は下記記事を合わせてご覧ください。
Funds 
FUNDINNO 
CREAL 
たしかに５年縛りはリスクが高いけど高い利回りは魅力。昔からここは怪しい怪しいと言われ続けているけれど、処分もあったとはいえ５年前１０年前から怪しいと言われ続けいまだに元本割れなしが続いているまま今に至るのはすごいことなんじゃないの？たまたま？今でさえ同じくらいの利回りの他社の商品増えてきたけど、３，４年前まではみんなの大家さんくらいしかなかったよね。だったら５年前に投資しててもよかったと思うけどそしたら怪しいと言われ続けてた中で７％の利回りで償還してた。これまでに他に破綻したいかにも怪しい会社のほうがいかにも怪しいけどここはそこまで怪しい感じはしないけど怪しいと言われ続けて元本割れなく何年も経過してるのは事実。
安愚楽牧場は30年、だまし続けてました。
みんなの大家さんだけは、永久に詐欺的な破綻しないなんて有るんでしょうかね。
まだ勝ち逃げできる状況なのかも知れませんが、CM打ったり、芸能人使い始めたら終わりに向かう兆しな気がするけど、現状はどうなんでしょう、気になります。
自分も投資していないのでなんとも言えないのですが、スキーム的には健全だと思います。
ただ、利回りが高いので物件の選定についてはシビアにならざる負えないかと。
今はクラファンがあるので個人的にはそちらで投資しています、
坪80000円/月のバナナ工場ってあり得ないでしょう。
資金を集める時はうんとコストを盛って、
物件を安く取得したあとの差額の莫大な資金の流れはいずこに。
検察当局が動き出した時にはすでに回収不能になっているのが過去の巨額●●事件の世の常。
最近やたらと派手に広告を出しているのが気になります。もしかして経営が悪化していて、新しい出資者を沢山集めて自転車操業しているのではないかと勘繰ってしまいます。
内部の状況はわかりませんが、最近露出が増えているのは間違い無いですね。
10年以上前から怪しい怪しいと言われ続けながら
最低投資１００万以上とはいえ元本割れや償還できずなどなくて
配当も償還もされ続けているって逆にどうなの？
５年縛りは確かに厳しいけど
値上げが続き続ける今の社会では逆に救世主のような気が
確かに怪しい気はするけど
利回り数字だけなら他の会社のファンドでもたくさんあるから
いくらCMなど露出多くなったからといって
怪しいとは言えないんじゃないの？
１０年前から認知してるけど怪しい怪しいと
言われ続けながらここまで何の問題もなく
配当償還されてるのだから１０年前に
投資しとけばよかったと思うけどね
ご意見ありがとうございます。
記事内でも言っている通り、現在は他にも様々なサービスが出てきましたので、選択肢が増えている状況です。
分散投資も大事になりそうですね。
細かいデメリット等をあげられていますが、一番気になるのは
胡散臭いということでしょう。
バナナ工場の例にもあるように本当に不動産で収益をあげられているのか、という点が信用できません。
過去の分配金は後の案件の投資分で賄っているとの見方もあり、いずれ破綻するのではと懸念しています。
どうせなら、この点にもっと踏み込んでもらえたらと思います。
コメントありがとうございます。
自転車操業かどうかというのは外側からかわかりませんし、確証がないと踏み込めない領域(意見を言うべきではない)です。
ご理解いただけますと幸いです。
タコさんはお腹がすくと自分の足をもぐもぐ食べ始めるんだってさ。
??
成田シリーズと称する商品は１号から１３号まで分割されて販売されており、すでに莫大な募集金額となっていますが、現場は未だ整地段階のようで竣工はまだまだ先のようです。商業テナントの集客も始まっていないのではないのではと思います。
このような中で１号から１３号までの膨大な口数に７％の配当をどこから捻出しているのでしょうか。号が増して行くにつれ募集口数が増えているのは新規募集のなかから既存募集済みの口数の配当をしている自転車操業ではないかと私見ながら思慮します。
自転車操業と思う。
１，利率が他の不動産小口化商品と比べて際立ってきている。
物件の○キングダムの口コミを見て、流行ってそうでもない。
都内マンション、ビルより黒字？
２，転職口コミにも自転車操業それらしき記述あり。
３，広告が他と比べて顕著に多い。
住友不動産サーフですら撤退したというに凄すぎる。
４，過去のアーバンアスカ、安愚楽牧場などの例の動きに似ている。
多額の広告料を支払い7％も配当できるなら、銀行から2％で借りて賃貸事業を始めますよね。
わざわざ、１００万円単位で集めるのは、規模を拡大しながら自転車操業しているからで、間違いなし。
自転車操業が１５年続いても、いつかは破綻するでしょう。
こんな会社のCMを垂れ流すTVなどのマスコミも犯罪に加担しているようなものです。
破綻が遅れれば遅れるほど、被害は拡大します。
自転車操業しているなら今から先は危険極まりない。銀行の借入れ利息より安いとしても経費を考えると自転車操業としか考えられず破綻がいつになるのか不安でしかない。
元本がどうこうとか利回りがどうこうなんてのは
議論しても意味がないんだな。
バナナ工場にしろ、伊勢の遊園地にしろ地熱発電地にしろ
借りてる企業が利益なんて上げるどころか大赤字であるという事。つまり払えないはずの家賃が払われているのだ。
どこから？出資したお金からですよ(笑)
貸す方も借りる方も同じ会社、それがみんなで大家さんの正体。
最近広告をよく見かけるので自分も気になって調べたことがあります。
実際にファンドを運用してる都市綜研インベストファンドの決算書はどうみても自転車操業状態。
さらに親会社の共生バンクも似たような状態なのでいつどこで破綻するのかカウントダウンが始まってると見た方がいいんじゃないでしょうか。
金に物言わせてで警視庁の天下りなんか入れて用心棒にしてる。最近の詐欺は息が長い。
騙されてる方も自分はババ引かないで逃げ切れると思ってる地獄。
TVのコマーシャルは消えたね。
ネットのコマーシャルがすごい量。
不動産賃貸経営で6～7％の確定配当はありえない。
そんな良い物件なら、銀行借り入れでもっと利益が出るよね。わざわざ、１００万円単位で個人から金を集めるのは
おかしいい。
長期間続いているといっても、規模が拡大し続けたらなら赤字でも存続できる。つまり、自転車操業かもしれない。
拡大が止まったら、パタンと倒れる可能性がある。
自己資本比率と流動比率を調べたらひどいことになってます。
１年以内に支払わなければいけないお金（つまり配当金）に対して流動資産が少なすぎます。配当金に加えて今年償還しなければならない出資金もかなりあるけど、なんとそれは固定負債として計上している（ありえない）。それで配当と償還すべき出資金を払うために広告を増やして素人さんからお金を集めまくっているのが現状です。なまじっか知名度が高いから、今は出資する素人さんがたくさんいて、お金が集まってきています。素人さんたちが出資前にちょこっとネットで調べだしたら、ありえないことをやっているのに気が付くので急速に資金調達力は落ちてTHE ENDでしょう。その時がいつ来るのかはわからないけど、そう遠くはないでしょう。
成田ゲートウェイプロジェクトが成功して、あそこに近未来都市をつくれたら、日本全体にインパクトを与えるような事業になるでしょう。
大手ゼネコンがやっているとか、大きな資本を持つ会社がバックにつくとかなら可能性はゼロではないと思いますがかなりの無理がある感じですね。
本当は、こんな話が成功するようなら日本もまだまだこれからの国になれると思うのですが、かなりの無理がある話かと思ってます
ここは健全ですよ
みんなで大家さんと不動産クラウドファンディングの事業はまた別ですか？
みんなで大家さんも不動産クラウドファンディングに分類されます。