【儲かる??】みんなで大家さんの評判が破綻級に怪しい?? おすすめしない2つの理由

どうも、メカニックです!!

最近、ソーシャルレンディングや不動産投資型クラウドファンディング、さらには不動産投資のことを調べまくっている影響からか広告にやたらと「みんなで大家さん」が出てくるようになりました。

以前から名前は知ってはいましたが、今までがっつりと調べていなかったという。

ってことでこのタイミングでみんなで大家さんについて徹底的に調査。

特徴やメリット・デメリット・過去の行政処分のことまで詳しく紹介していきますよ。

また、この記事の動画VerもYouTubeで公開しています。

こちらのご視聴、チャンネル登録いただけますと幸いです。

みんなで大家さんに投資する価値はあるの??

長ったらしくて説明してもみなさんの時間を搾取するだけなので、まずは結論から。

自分はみんなで大家さんで投資は行いません。

投資する価値がないとは言いませんが、より魅力的な条件で投資できる事業者があるからです。

自分だったらみんなで大家さんではなく、より手軽にリスクを抑えて投資できるCREAL(クリアル)やCOZUCHI、Funds(ファンズ)、上場企業が運営しているRimpleやジョイントアルファ、プレファンで投資をします。

というか実際にそちらで投資をしています。

特にFunds(ファンズ)はたった1円から投資できる上に、投資対象は上場企業を中心とした厳選された企業のみ。

三菱UFJ銀行や福岡銀行、メルカリなどにお金を貸して利息を得る事ができます。

しかも11/14までは3,000円相当のアマギフが貰えるキャンペーンも実施中。

個人的にはこちらで投資するのがオススメです。

 

みんなで大家さんとは??

ご存知ない方も多いと思いますので、まずはみんなで大家さんについて説明していきます。

みんなで大家さんは小額で不動産投資ができるサービスです。

出資金に対して賃貸利益を分配するしくみとなっています。

多く出資すればするだけ分配金が多くもらえるということですね。

通常、不動産投資といったら数千万～数億円という大きな資金が必要になってきますが、みんなで大家さんならば低資金から不動産投資を始めることが可能。

第一号案件は平成19年の9月にスタートしていますので、すでに15年以上の実績があります。

ちなみに運営会社は「みんなで大家さん販売株式会社」と「都市綜研インベストファンド株式会社」の2社。

みんなで大家さん販売株式会社が販売代理店で都市綜研インベストファンド株式会社が営業者です。

みんなで大家さん販売株式会社の会社概要は下記の通り。

住所	東京都千代田区麹町5丁目3番地 第7秋山ビルディング5階
代表取締役社長	栁瀨 健一
資本金	１億円
社員数	56名
設立	19981年8月

 

みんなで大家さんの投資スキームは??

「みんなで大家さんがなぜ不動産に小口出資できるか」ですが、それは下記のスキームを利用しているからです。

これを見たらピンと来る人も多いでしょう。

そう、不動産特定共同事業法(不特法)を利用したスキームになっています。

みんなで大家さんと投資家が匿名組合契約をし、投資対象から得た利益を分配金として投資家に還元する仕組みです。

この不特法を利用したスキームは不動産投資型クラウドファンディングを行っている多くのサービスでも利用されています。

代表的なところを上げると…

などなど。

最近は新しいサービスがどんどんでてきています。

また、営業者も出資していることで投資家が優先出資、営業者を劣後出資として投資家のリスクを軽減している「優先劣後方式」採用しているところも同じ。

ただ、今ではこのスキームは特別珍しいことではありませんが、このスキームを利用して10年以上前からファンドの募集をしていることを考えるとパイオニア的存在といってもいいのかもしれません。

 

みんなで大家さんの評判をチェック

続いてみんなで大家さんの評判や口コミをチェックしてみました。

みんなで大家さんって一口100万円で想定利回り7%の元本割れ無しってCMやってるけどいいのか？
投資で元本割れ無しって言ってはいけないんじゃないのか？
金融商品取引法違反になるんじゃないのか？#みんなで大家さん #元本割れ #金融商品取引法違反

— Abeたん(*｀･ω･´) (@dicke5) February 28, 2022

みんなで大家さんって不動産投資に注目してます🏠
悪い口コミも多いみたいなんだけど、どうなんでしょ〜

— 飯島かさほ＝秋田のまる子 (@Kasaho_writer) 2019年1月8日

「みんなの大家さん、怪しい！こんな利率がいいわけない！」論たまにみるけど、不動産投資で7%（税引き前）って特別よくないし、（不動産）クラウンドファンディングでも割とよくある利率だし。今はコロナでちょっと下がってるけどそれでも５，６%だし。それよりテレビCM打ち出したほうが不安を煽るわ

— ものさん (@monojin500) July 22, 2021

Gmailのプロモーションに「みんなで大家さん」というのが入ってました。
これ…
対象不動産のバナナ工場ですが、年間想定賃料3.5億円を床面1200㎡で割ると坪80000円/月！丸の内のオフィスの2倍を超えとるやないけ！鹿児島の工場なのに。。絶句するような内容だけどこれに投資しちゃう人いるんだろうな pic.twitter.com/3rJf31s4rP

— 愛しの女子レーサー (@boatraceblog) 2018年5月6日

みんなで大家さん、という宣伝が、貯金感覚と銘打って、少し前からガンガン流れてくるけど、そのくらいだったら、REIT買うか、リートのインデックス投信とか買った方が安全で貯金感覚じゃないかな。

— めろん (@melon2001) July 17, 2021

投資をしようか検討している人もいましたが否定的な評判が多くありました。

特にバナナ工場の案件は坪単価が以上に高額という意見もありますね。

テレビCMを中心にプロモーションを積極的に行っているため、気になっている人は多い印象を受けます。

 

みんなで大家さんのメリット

続いて自分が思いついたみんなで大家さんで投資するメリットを整理していきたいと思います。

メリット1：元本割れは一件もなし

みんなで大家さんはサービスをスタートさせてから元本割れは一件もありません。

元本割れはだけでなく想定利回り以下になったことがないと公式サイトで公表しています。

10年以上運営しているにも関わらず、元本割れがないのは素晴らしい実績。

しかし、ネット上を見ると過去に分配金の支払いが遅延されたという情報があります。

公式で発表されている情報をそのまま信用していいのかは難しい部分があります。

メリット2：もちろん優先劣後システムを採用!!

スキームでも少し触れましたが、みんなで大家さんでは投資家が優先出資、営業者が劣後出資という優先劣後システムを採用しています。

営業者は2割ほどの所有権を取得するため、この範囲内で不動産の価格が下落したとしても投資家には影響がありません。

リスクを低減される工夫がされています。

メリット3：利回りが高い

みんなで大家さんのファンドを見ると利回りは7%前後です。

他の不動産投資型クラウドファンディングサービスの利回りは5%前後が多いので、やや高めの利回りになりますね。

仮に100万円投資したら税引き前で7万円ほどの利益を得ることができます。

メリット4：途中譲渡可能

投資を実行しても手数料を支払えば権利を譲渡ができます。

営業者へ譲渡する場合は出資額の3.0%相当額。

第三者へ譲渡する場合は出資額の1.0%相当です。

もし100万円出資していた場合はそれぞれ3万円と1万円となかなかの手数料にはなりますが、それでも解約できるというのは投資家にとって大きなメリット。

途中譲渡ができない事業者も多い中、これは良心的な設定です。

 

みんなで大家さんのデメリット

メリットの次はデメリットを見ていきましょう。

デメリット1：最低投資金額が100万円から

まずはじめに気になったのは最低投資金額。

みんなで大家さんでは100万円からしか投資できません。

確かに不動産投資は100万円という少ない資金ではできないので、そう考えればメリットはあるのかもしれませんが、初心者がいきなり100万円を出すというのはかなり度胸がいると思います。

ちなみに他社を見ると1万円から投資できるところばかり。

ファンズ株式会社が運営するFunds(ファンズ)は不動産投資型クラウドファンディングではなく貸付投資ではありますが、たった1円から投資ができます。

そう考えると100万円という数字は高めに設定されていると言わざる終えません。

デメリット2：運営会社が上場していない

みんなで大家さんはすでに10年以上運営していますが、運営会社は上場していません。

上場企業の場合は自社の株式が市場で売買されているので、何か問題があると株価が下落します。

これにより健全な運営をしなければいけないという抑制機能が働くんです。

つまり、上場会社 = 信用できる会社という方程式が成り立ちます。

みんなで大家さんの場合は上場会社ではありませんので、信用力という部分を見ると少し低いかなという印象があります。

デメリット3：過去に行政処分を受けている

みんなで大家さんで一番心配なのが過去に行政処分を受けていることです。

内容は営業者の都市綜研インベストファンド株式会社による31億円の過大計上。

これにより60日間の業務停止処分を受けています。

その後、資金調達をしたので現在の運営は問題ありませんがやはり行政処分を受けるというのは投資家として心配になりますよね。

投資型クラウドファンディングでは行政処分を受けた後でいろんな問題が発覚しているサービスも多いです。

今後もこういうことがなければいいのですが。。

デメリット4：元本は保証されていない

これはわざわざ言わなくてもわかると思いますが、みんなで大家さんはざっくりいうと不動産投資になるので元本は保証されていません。

運用がうまくいかなければ損失を被る可能性があります。

投資家のリスク低減のために優先劣後システムを採用していますが想定外に不動産の価格が急落した場合、補うことはできません。

リターンがあればリスクがあるということをしっかりと認識しましょう。

デメリット5：ネットだけで完結しない

個人的に残念だと思ったのはみんなで大家さんはネット上で全て完結しないところ。

会員になるには資料請求しなくてはいけません。

今は会員登録から投資まで全てネット上でできる不動産投資型クラウドファンディングが主流なので、みんなで大家さん一昔前のシステムといった感じです。

 

みんなで大家さんは儲かるのか??

先ほども言ったようにみんなで大家さんは投資になるので確実に儲かるわけではありません。

一応シミュレーションを簡単に紹介すると、100万円を利回り7%の案件に5年投資して、予定通りの運用が行われると、上記のようになります。

年6回の分配金を5年間得られ、合計35万円の分配金が得られます。

あくまでシミュレーション結果ですので、参考程度にしてくださいませ。

 

みんなで大家さんのまとめ

では最後にみんなで大家さんの情報をもう一度まとめます。

10年以上元本割れがないというのは非常に評価できます。

しかし自分としては投資初心者にはおすすめしません。

やはり最低投資金額が100万円と高いですし、過去に行政処分を受けているのはひっかかります。

100万円投資するなら、上記で紹介したCREALやRimple、ジョイントアルファ、大家.comなど複数のサービスで投資することをお勧めします。

数年前と違って、今は不動産投資型クラウドファンディングの選択肢は非常に多いので、まずは他社から低額から始めるのがいいと思いますよ。

個人的には上場企業を中心とした厳選された企業に1円から貸付投資できるFundsがオススメです。

11/14までは下記リンクからの口座開設でamazonギフト券3,000円がもらえるキャンペーンを実施しているので、この機会に登録だけでもしておきましょう。

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