オーナーズブックが「eREIT」の海外案件を開始!! でも投資を止めた3つの決定的な理由。

いや〜、久しぶりにソーシャルレンディング業界から面白いニュースが飛び出しました!!

古参プラットフォーマーのオーナーズブックからなんと海外案件が登場します。

しかも今回新たに発表されたのは貸付型ではなく、エクイティ型。

オーナーズブックでは国内の不動産案件でエクイティ型をすでに取り扱っていますが、これの海外版です。

海外ということでちょっとわかりづらい点もあるかと思うので、今回はオーナーズブックが新たに始める海外型案件について徹底解説していきたいと思います。

そもそもオーナーズブックとは??

一応、オーナーズブックについて知らない人もいると思うので簡単に紹介します。

オーナーズブックは上場会社であるロードスターキャピタルが運営する不動産に特化したソーシャルレンディングサービスです。

最近は不特法を利用した不動産投資型クラウドファンディングが流行っていますが、オーナーズブックは融資型クラウドファンディングになります。

しかし、不動産信託受益権を購入するエクイティ型というファンドも取扱いをしており、こちらではよりハイリスク・ハイリターンの投資が可能です。

また、2014年9月スタートの古参サービスということもありすでに実績は申し分なし。

現在も募集が開始すると一瞬で資金が殺到するほどの人気です。

詳しくは下記記事で紹介しているので、さらに知りたい人はチェックしてください。

 

融資型とエクイティ型の違いは??

上記でも触れましたがオーナーズブックでは下記2タイプのファンドを取り扱っています。

貸付型のファンド概要

貸付型は上記のスキームとなっており、メザニンローンへの貸付が基本です。

投資家はオーナーズブックを通して資金を貸し付け。

融資に対する配当を四半期ごとに貰うという仕組み。

約5%前後の利回りが多く、ミドルリスク・ミドルリターンの投資となります。

エクイティ型のファンド概要

一方、エクイティ型では投資家は特別目的会社（SPC）を通して、不動産信託受益権を購入します。

物件の賃料収入や不動産信託受益権の売却益をOwnersBookから配当として受け取る形です。

融資型と大きく違うところはアップサイドも取れるところ。

もし投資物件が予定よりも高い価格で売却できた場合、配当金が増えます。

ただ、逆に安い価格で売却となった場合は配当金が減ってしまうんです。

つまり、ハイリスク・ハイリターンということですね。

 

海外投資案件はエクイティ型での募集

オーナーズブックの海外投資案件はエクイティ型での募集となります。

案件はオリジナルの商品ではなく、アメリカの不動産クラウドファンディング事業者であるFundriseの投資商品です。

第一号商品は「Income eREIT」という米国の非上場REITになります。

「Income eREIT」2015年に米国でサービスが開始されて現在は24件のプロジェクトにて運用中。

アメリカ各地の安定的な商業用不動産プロジェクトに対する貸付債権が中心のポートフォリオとなっています。

オーナーズブックで扱われるファンドはREITとしての取扱いを受けたLimited Liability Company(有限責任会社)です。

グループ図は下記の通り。

Rise Companies Corpの100%子会社であるFundrise Advisors,LLCが本ファンドマネージャー。

このファンドマネージャーが投資に対しての意思決定を行います。

具体的にどんなファンドがオーナーズブックで募集されるかというと第一号案件はこんな感じでした。

募集総額4億9,750万円で運用期間は5年2ヶ月、想定利回りは4.6%です。

運用期間に対しての利回りはちょっと物足りないですね。

国内のエクイティ型案件は利回り7%でしたので、2.4%も低いです。

というか融資型でもだいたいこのぐらいの利回りですからほぼ同水準になります。

このスペックならばもう少し利回りはアップしてほしかったなというのが正直なところですね。

そもそもFundriseが海外で募集している案件は利回り9%ほどなので、手数料などを考慮しても6%以上にはしてほしかったです。

もしかして取り扱うのに結構な手数料がかかっているのかな。。

 

海外案件eREITの注意点

オーナーズブックの海外案件は注意点がありますので必ず覚えておきましょう。

注意点1：出資は米ドル建て

まず、出資は円建てではありません。

米ドル建てとなります。

米ドル建てで気をつけなければいけないのは為替変動リスクです。

出資時よりも償還時の方が不利な為替になっていた場合、パフォーマンスが下がる可能性があります。

もちろん、有利な為替になっていた場合は逆にアップするのでここは表裏一体です。

注意点2：二重課税がかかる!?

今、オーナーズブックの海外案件をチェックしているんだけど、これって2重課税されるってことなんだよね??
税金関係はよくわからない。 pic.twitter.com/maFoD1uTA5

— メカ@株式型クラファン専門家 (@ipomechanic) October 7, 2019

オーナーズブックでは利益配当時に分配金額から源泉徴収された金額が振り込まれます。

源泉徴収が20.42%なのでおおよそ利益の2割です。

さらに海外案件の場合、投資対象から営業者へ利益配当する時に30%の源泉所得税が徴収されるとのこと。

これってつまりは2重に課税されるということですよね。。

税金に詳しくないので間違っている可能性もありますが、あえて募集ページには上記のように書いてあるのでおそらくそういうことだと思います。

注意点3：1口50万円から

そしてエクイティ型の場合、1口が50万円からとなります。

貸付型のファンドでは1万円から出資できますが、エクイティ型は違いますのでご注意を。

最低投資金額は50倍も変わってきます。

もちろん一度投資をしたら運用期間の途中で解約はできません。

投資判断は慎重に行いましょう。

 

オーナーズブックにおける管理人の投資実績

参考までにオーナーズブックのおける管理人の投資実績を紹介します。

自分は貸付型とエクイティ型の両方に投資中。

 

今までにもらった分配金は下記の通りです。

投資月	利益(税引後)	投資金額
2016年	613円	3万円
2017年	4,263円	20万円
2018年	15,346円	117万円
2019年	20,891円	117万円
2020年	34,366円	121万円
2021年	20,393円	121万円
2022年	420,463円	85万円
2023年	31,353円	79万円
2024年1月	0円	79万円
2024年2月	90円	79万円
2024年3月	0円	79万円
2024年4月	-円	79万円

総利益は37,346円(税引き後)

2016年に投資してから一度も損失はでていません。

エクイティ型にも出資していますがこちらは国内案件です。

不動産が予定通り売却されれは為替リスクはありませんので、利益は確定します。

 

まとめ：自分は海外案件に投資しない

今回はオーナーズブックが新たに始めた海外案件について紹介してきました。

で、自分はどうするかですが「投資しません」

その理由は上記の注意点でも言いましたが下記の3つです。

為替リスクがある案件はあまり好きではありません。

米ドル建てならばずっと米ドルで投資をして、日本円に両替する時は自分のタイミングで行いたいんです。

そして二重課税される(おそらく)ところも嫌ですね。

さらに運用期間が長い割に利回りが低いのも残念です。

上記を理解した上で魅力的だと感じた方は是非投資してみてください。

でも、個人的には米ドル建て投資ができ、分配金も米ドルで支払われるクラウドバンクで先に投資をしてからの方がいいかなと思います。

運用期間が1年前後で100ドル(約1万円)から投資できますからね。

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